Tax evasion pajak properti

Ketentuan untuk pajak transaksi properti, bahwa harga dapat menggunakan harga transaksi pasar properti atau harga NJOP jika tidak diketahui harga pasaran yang wajar. Nilai transaksi yang dilakukan kemudian pasti berbeda dengan NJOP, karena NJOP hanya menghitung harga tanah sesuai pasaran dan harga bangunan sesuai dengan bahan bangunan serta upah pekerja yang digunakan.

Sedangkan nilai transaksi memasukkan unsur keuntungan developer dan emotional price. Unsur emotional price inilah yang mendongkrak harga properti melebihi nilai tanah dan bangunannya. Contohnya, transaksi satu kavling tanah di kawasan SCBD Jakarta Selatan seluas 9.700 meter dijual pada harga Rp193 juta per meter. Harga ini jauh melampaui NJOP bahkan nilai taksiran appraisal swasta yang ada di kisaran Rp112 juta per meter.

Fakta mengejutkan muncul dari sidang kasus simulator SIM (18/06/2013), di mana ada penjualan rumah mewah oleh developer kepada terdakwa seharga Rp7,1 miliar di Semarang, namun pada akta notaris hanya tertulis Rp940 juta atau ada selisih harga Rp6,1 miliar. Atas transaksi ini ada potensi PPN (Pajak Pertambahan Nilai) yang harus disetor sebesar 10 persen dari Rp6,1 milar atau Rp610 juta. Selain itu, ada PPh (Pajak Penghasilan) final sebesar 5 persen dari Rp6,1 miliar atau Rp300 juta.

Sehingga ada potensi total kekurangan pajak senilai Rp910 juta. Jika developer ini telah menjual ratusan unit rumah mewah, kerugian negara dapat mencapai puluhan miliar rupiah dari satu proyek perumahan. Hal tersebut dapat membantah pernyataan asosiasi developer yang menyatakan bahwa semua developer telah membayar pajak sesuai ketentuan. Padahal tidak ada developer yang melaporkan nilai transaksinya. Tentu mustahil bagi developer jika tidak mengetahui harga pasaran properti.

Penggunaan nilai NJOP untuk transaksi developer, bukan karena ketidaktahuan aturan pajak, namun sebagai tindakan kriminal untuk menyembunyikan nilai omset guna penghindaran pajak (tax evasion). Kejadian ini tidak hanya terjadi pada developer di Semarang. Fakta lain di Depok, terdakwa simulator SIM juga membeli rumah seharga Rp2,65 miliar namun di akta jual beli hanya tertulis Rp784 juta atau ada selisih Rp1,9 miliar. Potensi PPN yang belum disetor adalah 10 persen dari Rp1,9 miliar atau Rp190 juta dan PPh final 5 persen dari Rp1,9 miliar atau Rp85 juta. Total pajak kurang dibayar developer sebesar Rp275 juta dari satu unit rumah saja.

Kecurangan pajak properti menjadi masalah berulang karena perangkat pengawasan masih memiliki lubang. Pada sisi nilai transaksi properti, nilai acuan yang ada untuk properti hanya NJOP, yang notabene digunakan untuk pengenaan Pajak Bumi Bangunan (PBB). Harga NJOP, jika disamakan dengan nilai pasar akan memberatkan warga yang membayar PBB setiap tahun. Apalagi sejak tahun 2011, NJOP untuk wilayah desa dan kota dikelola oleh Pemda, dan DJP tidak lagi dapat mengintervensi penetapan NJOP tersebut. Celakanya pembayaran PPh dan PPN transaksi properti oleh wajib pajak sering menggunakan angka NJOP. Dari sisi PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sendiri, belum semuanya melaporkan harga transaksi properti sebenarnya.

Pengawasan Surat Setoran Pajak (SSP) PPh pengalihan properti juga terkendala akibat ketiadaan data rinci properti di DJP, sejak PBB pedesaan dan perkotaan dikelola Pemda. DJP bisa saja memeriksa transaksi properti pada developer, namun koreksi harga transaksi ini belum tentu dapat diupdate ke data NJOP PBB yang dikelola Pemda. Akibatnya jika properti tersebut pada tahun-tahun mendatang dialihkan ke pembeli lainnya, kemungkinan NJOP yang tidak update akan digunakan sebagai dasar pelaporan pajak transaksi properti.

Problem lainnya adalah peran makelar properti. Developer biasanya menjual properti harga diskon ke broker properti tanpa akta peralihan hak, hanya kuasa menjual, sehingga belum terkena pajak, walaupun sudah ada pembayaran dari broker kepada developer. Proses ini bisa berulang sampai ke beberapa broker, yang nantinya akta jual beli akan dibuat oleh pembeli terakhir dengan developer.

Ada juga lubang hukum dengan modus penyewaan properti, umumnya di strata title building, dalam jangka panjang antara 75-99 tahun. Dengan dalih penyewaan, akibatnya tidak ada akta jual beli sehingga pembeli bebas pajak dan developer tidak perlu membayar PPN dan PPh. Padahal setelah 75 tahun, apartemen/rumah susun akan dirobohkan karena sudah tua dan berbahaya.

Guna menangkis kecurangan pajak properti, ada langkah yang perlu dipikirkan, sbb:

Pertama, mengingatkan kewajiban notaris sesuai Peraturan PemerintanP nomor 48/1994 untuk memvalidasi surat setoran pajak PPh ke kantor pajak. Validasi ini dilakukan tidak hanya untuk memastikan kebenaran penyetoran pajak ke kas negara, namun juga kebenaran nilai transaksi sesuai fakta harga transaksi sebenarnya.

Kedua, perlu ada alternatif daftar acuan harga properti yang berbeda dengan NJOP, khususnya untuk penetapan pajak PPh dan PPN. Harga acuan properti dapat diperbarui per 6 bulan dengan menggunakan data property agent dan data penawaran developer. NJOP hanya digunakan untuk pengenaan PBB dan NJOP diupdate maksimal setahun sekali.

Ketiga, peninjauan aturan Surat Edaran Kepala BPN Nomor SE no.5/SE/IV/2013 yang  menyebutkan bahwa notaris dan pemohon hak tidak perlu melakukan validasi surat setoran pajak dan cukup dengan membuat surat pernyataan telah menyetorkan pajak. Seharusnya pemohon hak dan notaris PPAT harus menunjukkan bukti validasi setoran PPh dari kantor pajak.

Keempat, aturan hukum kepemilikan properti bisa beralih dengan adanya surat kuasa menjual broker properti dan surat penyewaan jangka panjang sehingga atas peralihan tersebut dapat dikenakan BPHTB, PPN dan PPh.

Kelima, perlu ada sharing data NJOP PBB dari Pemda ke DJP secara periodik. Acuan NJOP per unit properti digunakan untuk membuat database harga properti bagi pengenaan pajak selain PBB.

Keenam, untuk jangka panjang, perlu ada revisi aturan kewajiban laporan developer ke PPATK, agar developer melaporkan semua transaksi properti dengan akumulasi harga Rp500 juta. Amanat UU No.8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang mewajibkan developer melaporkan transaksi properti bernilai minimal Rp500 juta. Akibatnya ada penjual properti yang mengakali sistem hard cash minimal 6 bulan atau cicilan per bulan hanya 90 jutaan untuk menghindari kewajiban pelaporan ke PPATK. Data PPATK menjadi bahan DJP menjaring pajak properti, sekaligus mengejar sumber penghasilan wajib pajak, apakah sudah terkena pajak atau belum.